親が70代・80代に入り、「この先、実家はどうするんだろう……」と気になりつつも、なんとなく話題を避けてしまっていませんか？
実は、実家対策で最も重要なのは「親が元気で、自分の意志をはっきり伝えられるうち」に行動を開始することです。認知症などで親の判断能力が低下してしまうと、実家の売却や賃貸といった契約行為が一切できなくなる「資産凍結」のリスクに直面してしまいます。
「実家じまい」は、決して親の思い出を処分するネガティブな作業ではありません。親の安心な老後資金を確保し、子供世代の負担を減らすための前向きな整理です。
本記事では、親が元気なうちに始めるべき実家対策の理由、角を立てずに切り出すコツ、スムーズな5つの手順まで分かりやすく解説します。
なぜ「親が元気なうち」でないとダメなのか？放置する3つのリスク
「実家のことは親が亡くなってから考えればいい」と後回しにするのは非常に危険です。放置することで発生する3つの大きなリスクを知っておきましょう。
認知症になると不動産が売れなくなる（意思能力の壁）
日本の法律では、不動産の売却や名義変更などの契約を行う際、所有者本人の「意思能力（判断能力）」が必要です。
親が認知症になり判断能力が低下すると、例え実子であっても代理で売買契約を結ぶことができなくなります。施設入居費用を作るために実家を売りたくても売れない「資産凍結」状態に陥ってしまいます。
実家が「特定空き家」に指定されると固定資産税が最大6倍に
親が施設に入ったり亡くなったりして実家が空き家になった際、管理が行き届かず放置されると自治体から「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されるリスクがあります。 指定を受けると、住宅用地に対する固定資産税の軽減特例が解除され、固定資産税が従来の最大6倍に跳ね上がってしまう恐れがあります。
相続時に兄弟・親族で揉める（遺産分割の難航）
不動産は現金と違って均等に分けるのが難しいため、相続発生時に「誰が継ぐのか」「売って分けるのか」で兄弟喧嘩（争族）に発展しがちです。親が元気なうちに所有者や将来の扱いを明確にしておくことが最大の予防策になります。
角を立てずに切り出す！親と実家について話し合うコツ
親にとって実家は長年暮らしてきた愛着のある場所です。「実家を売りたい」と直接的に切り出すと拒絶反応を示されることがあります。
ルール1：「実家を売る話」ではなく「親の今後の生活」を軸にする
主語を実家ではなく「親の暮らし」に置き換えましょう。
■✕「実家どうする？売るの？」 ■◯「最近、階段の上り下りや庭の手入れが大変じゃない？今後の生活を一緒に考えよう」
親の健康や安全、将来の施設入居資金などを心配している姿勢を伝えることが大切です。
ルール2：帰省やライフイベントのタイミングを活用する
お盆や年末年始の帰省、親の退職や喜寿などのお祝い、近所の空き家が解体された話題などをきっかけにすると、自然な流れで将来の暮らしについて話ができます。
ルール3：まずは「物の整理（生前整理）」から段階的に始める
いきなり不動産の処分という大きなテーマから入らず、「不用品の一緒に片付け」や「アルバムの整理」など身近な作業から手をつけていきましょう。物を整理する過程で、親の思い出や今後の希望を聞き出しやすくなります。
スムーズに進める「実家じまい」5つのステップ
実際に実家じまいを進める際の具体的な手順です。
ステップ1：実家の名義・権利関係を確認する
まずは法務局の登記事項証明書（登記簿）を取り寄せ、実家の所有権名義が誰になっているかを確認します。 祖父や旧名義人のまま変更されていないケースも多いため、権利関係をクリアにしておくことが第一歩です。
ステップ2：実家の「現状の資産価値（査定額）」を調べる
実家が「今いくらで売れるのか」「いくらで貸せるのか」の市場価値を調べます。
具体的な金額が把握できていると、将来の介護費用や施設入居費用の資金計画が非常に立てやすくなります。
ステップ3：実家の方向性を決める（売却・賃貸・維持・解体）
資産価値や親の希望、子供世代のライフスタイルを考慮し、最適な選択肢を絞り込みます。
■売却: 現金化して親の老後資金や施設費用に充てる（最もスタンダード） ■賃貸: リフォームして第三者に貸し、家賃収入を得る ■解体（更地化）: 建物を壊して駐車場や更地として管理・売却する
ステップ4：片付け・不用品処分を進める
実家内の家具や衣類、不用品を少しずつ処分していきます。自分たちで片付ける範囲と、遺品整理・不用品回収の専門業者に依頼する範囲を分けて効率的に進めましょう。
ステップ5：売却・利活用の契約と手続き
不動産会社や専門家（司法書士・行政書士など）と連携し、売買契約や賃貸契約、各種名義変更の手続きを行います。
親の認知症対策に使える！注目の「家族信託」と「遺言書」
実家対策をより確実にするために知っておきたい2つの法的手続きです。
不動産の管理・売却権限を子に託す「家族信託」
親が健在なうちに、実家の管理や処分に関する権限を「子」に委託する契約を結ぶ仕組みです。 家族信託をしておけば、将来親が認知症になって意思能力を失っても、子が親に代わって実家を売却したり賃貸に出したりすることができます。
遺産分割のトラブルを防ぐ「遺言書」
将来の相続時に「実家を売却して兄弟で等分する」「誰々が実家を継ぐ」といった意思を「公正証書遺言」などで残してもらうことで、兄弟間のトラブルを未然に防ぐことができます。
まとめ：実家じまいは親と子の「これからの安心」を作る作業
「実家じまい」は、親を突き放すことでも思い出を捨て去ることでもありません。親が安心して老後を過ごし、子供世代もトラブルなく将来を迎えられるようにするための家族共同プロジェクトです。
■親が元気なうちに「今後の生活」から話し合う ■実家の今の資産価値（査定額）を把握する ■必要に応じて認知症対策（家族信託など）を検討する
まずは実家の正しい市場価値を知ることから、一歩を踏み出してみましょう！
